ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ 12.12.2011 N 427-ФЗ
"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В СТАТЬИ 2 И 3 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА
"О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
И ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

1. Инвестиционные договоры на осуществление строительства на государственном или муниципальном земельном участке >>>

А. Право собственности на объект инвестиционной деятельности до исполнения обязательств по инвестиционному договору >>>

Б. Право собственности на объект недвижимости после исполнения обязательств по инвестиционному договору >>>

В. Особое регулирование порядка расторжения инвестиционного договора на возведение объекта недвижимости в границах городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга >>>

2. Переоформление прав на земельные участки >>>

3. Специальные основания расторжения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в границах городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга >>>

4. Предоставление жилых помещений военнослужащим >>>

Рассматриваемым Федеральным законом (далее - Закон N 427-ФЗ) вносятся изменения в ряд федеральных законов:

- Земельный кодекс РФ,

- Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие ЗК РФ),

- Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации),

- Федеральный закон от 27.05.1998 N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" (далее - Закон о статусе военнослужащих),

- Федеральный закон от 04.12.2006 N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие ЛК РФ),

- Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности).

Наиболее важные изменения коснулись правового регулирования инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений. Закон N 427-ФЗ устанавливает, что до государственной регистрации права собственности на возводимый с привлечением внебюджетных источников объект недвижимости последний считается принадлежащим государственному или муниципальному собственнику земельного участка и застройщику в! общей долевой собственности.

Также рассматриваемый Закон продлил ряд сроков на переоформление прав на объекты недвижимости, содержащихся в российском законодательстве.

Закон N 427-ФЗ, за исключением отдельных положений, вступил в силу 14 декабря 2011 г.

1. Инвестиционные договоры на осуществление

строительства на государственном или муниципальном

земельном участке

Закон N 427-ФЗ предусматривает специальное регулирование отношений по государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, который строился или реконструировался на государственном или муниципальном земельном участке за счет внебюджетных средств по инвестиционному договору, предусматривающему распределение площади объекта недвижимости между сторонами этого договора (п. 3 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности в новой редакции).

Особое правовое регулирование будет применяться к этим отношениям только в том случае, если инвестиционный договор был заключен до 1 января 2011 г. (п. 3 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности в новой редакции и ст. 24.2 Закона о государственной регистрации в новой редакции).

Стороной по такому инвестиционному договору в качестве лица, предоставляющего земельный участок под застройку, может быть следующее лицо:

- орган государственной власти;

- орган местного самоуправления;

- государственное или муниципальное учреждение;

- унитарное предприятие.

Следует отметить, что Закон N 427-ФЗ предусматривает две различные стадии возникновения права собственности на объект недвижимости, возводимый по инвестиционному договору при наличии специальных условий. Первая стадия - до исполнения обязательств сторонами по этому договору, вторая стадия - после исполнения таких обязательств.

А. Право собственности на объект инвестиционной деятельности до исполнения обязательств по инвестиционному договору

Специальное регулирование отношений о праве собственности на объекты, возводимые в соответствии с инвестиционными договорами, было необходимо в связи с наличием в федеральном законодательстве серьезной правовой коллизии.

Так, согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на объекты недвижимости возникает с момента государственной регистрации права собственности на данные объекты. Отношения между инвесторами до момента государственной регистрации права собственности на возведенный объект недвижимости в указанном случае следует охарактеризовать как обязательственно-правовые.

В частности, такой подход получил поддержку в Постановлении Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 N 13534/10 по делу N А45-25267/2009, а затем и в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или! приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54).

В указанном пункте Постановления N 54 было установлено, что по инвестиционному договору, в соответствии с которым один из инвесторов вносит в общее дело вклад в виде права на земельный участок, право собственности на возводимый объект инвестиционной деятельности до государственной регистрации в ЕГРП возникает у собственника этого земельного участка.

В то же время согласно другому подходу инвесторы в соответствии со ст. 6 Закона об инвестиционной деятельности наделяются правами владения, пользования и распоряжения, из чего делается вывод, что инвестор получал право собственности на возводимый объект независимо от его государственной регистрации в ЕГРП. В судебной практике такой вывод подтверждается, в частности, Постановлениями ФАС Волго-Вятского округа от 12.03.2009 по делу N А28-5650/2008-202/31, ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.06.2009 по делу N А33-8169/2008, ФАС Московского округа от 12.01.2005 N КГ-А40/12259-04, Тринадцатого арбитражного апелля! ционного суда от 06.11.2008 по делу N А56-2917/2008. Данный подход сформировался до принятия Постановления N 54.

Более того, согласно п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором выполненных работ и услуг.

В судебной практике до принятия Постановления N 54 не было выработано ясной правовой позиции по вопросу о правах на объекты инвестирования до момента государственной регистрации прав на них. Однако практически все суды отмечали, что право собственности на объект недвижимости не может быть зарегистрировано в отношении объекта, который не включен в ЕГРП в качестве объекта недвижимости в установленном законом порядке (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27.08! .2010 по делу N А82-549/2010, от 25.12.2009 по делу N А43-27632/2008-41-747, ФАС Центрального округа от 31.01.2011 по делу N А54-2740/2010-С12).

В судебной практике встречалась и компромиссная позиция, согласно которой право собственности на объект инвестиционной деятельности (не объект недвижимости) может быть установлено лишь после введения данного объекта в эксплуатацию (см., к примеру, Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 10.08.2010 по делу N А46-5314/2007, ФАС Поволжского округа от 02.12.2010 по делу N А55-32796/2009).

Встречались и судебные акты, устанавливающие возможность определения долей в общей собственности инвесторов до государственной регистрации объекта недвижимости и введения его в эксплуатацию (см., к примеру, Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 11.05.2010 по делу N А45-13593/2009, ФАС Московского округа от 30.05.2011 N КГ-А40/2105-11 по делу N А40-124539/09-54-801, от 14.04.2010 N КГ-А40/2451-10 по делу N А40-82917/08-91-359, ФАС Поволжского округа от 18.11.2009 по делу <a class="style_13262882360000000818r" title="Постановление ФАС Поволжского округа от 18.11.2009 по делу N А55-2733/! 2008 Суд отказал в удовлетворении иска